Si estás pensando en comprar un apartamento en Uruguay, seguramente escuchaste hablar de la vivienda promovida. Muchas veces se explica pensando en el inversor extranjero, pero este régimen también puede ser una muy buena opción para quien compra su propia casa o para quien quiere un apartamento para alquilar. En esta guía te contamos, en simple, qué es la vivienda promovida y qué beneficios tenés según para qué compres.
¿Qué es la vivienda promovida?
La vivienda promovida es un régimen creado por la Ley 18.795 del año 2011, que incentiva la construcción de vivienda nueva en Uruguay. Las empresas que construyen proyectos aprobados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) reciben beneficios fiscales y, a cambio, una parte de esos beneficios llega al comprador final.
En la práctica, significa que cuando comprás una unidad en un edificio con declaratoria promocional, pagás menos impuestos en la compra y, si la alquilás, también pagás menos impuestos por esos alquileres durante varios años.
Vivienda promovida para vivir: qué ganás si es tu casa
Si comprás un apartamento de vivienda promovida para vivir en él, estos son los principales beneficios:
- No pagás ITP en la compra: la primera venta de una unidad promovida está exonerada del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, que en una compra común representa alrededor de un 2% del valor catastral para el comprador.
- El precio no incluye IVA: la primera venta que hace la empresa está exonerada de IVA, lo que ayuda a que el precio final sea más competitivo.
- Beneficios en Contribución Inmobiliaria: algunos departamentos otorgan exoneraciones por un período. Depende de dónde esté el proyecto.
- Apartamento a estrenar: comprás vivienda nueva, con instalaciones modernas y, en muchos casos, en pozo, lo que te permite pagar en cuotas durante la obra.
Además, no hay requisitos de nacionalidad ni topes de ingresos para comprar: cualquier persona puede acceder a una unidad promovida.
¿Y si no tengo todo el ahorro?
Comprar en pozo te permite ir pagando mientras se construye. Para el saldo, podés recurrir a un crédito hipotecario. La ANV gestiona además un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios pensado para quienes no tienen todo el ahorro previo que suelen pedir los bancos. Las condiciones dependen de cada caso: podés ver la información oficial sobre el acceso a las viviendas promovidas en la web de la ANV.
Vivienda promovida para alquilar: qué ganás si es una inversión
Si comprás para alquilar, el régimen suma beneficios sobre la renta:
- Exoneración de IRPF sobre los alquileres: en general, el 60% de lo que cobrás de alquiler queda exonerado de IRPF. En algunas zonas definidas por el Ministerio de Vivienda, o si alquilás a través del Fondo de Garantía de Alquiler, la exoneración puede llegar al 100%.
- Por varios años: la exoneración se aplica durante el plazo de la declaratoria promocional, que normalmente ronda los 10 años.
- Beneficios en el Impuesto al Patrimonio por un período determinado.
- Sin tope de precio de alquiler: desde 2020 no hay un precio máximo de alquiler para las unidades promovidas.
Para mantener los beneficios, la unidad tiene que estar efectivamente alquilada como vivienda permanente (no como alquiler de temporada) durante al menos seis meses por año.
Vivir o alquilar: comparación rápida
| Beneficio | Si es para vivir | Si es para alquilar |
|---|---|---|
| ITP en la compra | Exonerado | Exonerado |
| IVA en la primera venta | Exonerado | Exonerado |
| IRPF sobre alquileres | No aplica | 60% exonerado (hasta 100% en zonas específicas) |
| Impuesto al Patrimonio | Según tu situación | Beneficio por un período |
| Contribución Inmobiliaria | Según el departamento | Según el departamento |
Qué tener en cuenta antes de comprar vivienda promovida
- Confirmá la declaratoria: asegurate de que el proyecto tenga la declaratoria promocional de la ANV. Podés consultar los proyectos promovidos en el sitio de la ANV.
- Pensá en la ubicación: si vas a alquilar, la cercanía a transporte, universidades y centros de salud asegura demanda de inquilinos.
- Calculá los gastos comunes y los costos de escrituración antes de decidir.
- Consultá con tu contador o escribano: el régimen se ajusta por decreto y el Plan Quinquenal de Vivienda 2025-2029 prevé revisarlo. Antes de comprar, confirmá las condiciones vigentes para tu caso.
Preguntas frecuentes sobre vivienda promovida
¿Puedo comprar vivienda promovida si es mi primera casa?
Sí. No hay requisitos de ingresos ni de nacionalidad. Los beneficios en la compra (como no pagar ITP) aplican igual si es para vivir.
¿Hay un precio máximo de alquiler?
No. Desde 2020 se eliminaron los topes de precio de alquiler para las unidades promovidas.
¿Puedo alquilarla por temporada?
El régimen está pensado para vivienda permanente. El alquiler de temporada no cumple con los requisitos para mantener los beneficios.
Vivienda promovida para tu primer apartamento de 1 dormitorio
Cada vez más proyectos promovidos apuntan a quien compra su primer apartamento: según la diaria, el 63% de las viviendas promovidas en 2026 fueron monoambientes o de un dormitorio. Son unidades más accesibles, fáciles de mantener y con buena demanda si algún día decidís alquilarlas.
En Promotor Inmobiliario tenemos dos proyectos de vivienda promovida en Montevideo pensados para ese primer paso:
- Beat 3 Cruces: 45 apartamentos de 1 dormitorio y 13 monoambientes, todos con terraza y parrillero propio, a pasos de la Terminal Tres Cruces.
- Renaissance: estudios y apartamentos de 1 dormitorio con terraza en Ciudad Vieja, en un edificio de 1896 renovado, con pago en cuotas durante la obra.
¿Querés saber si la vivienda promovida te conviene?
En Promotor Inmobiliario te asesoramos sin costo para que entiendas qué beneficios aplican en tu caso, ya sea que compres para vivir o para alquilar. Conocé nuestros apartamentos en pozo en Montevideo o escribinos y lo vemos juntos.
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Fuentes oficiales: Ley 18.795 en IMPO · Ley de viviendas promovidas (ANV) · Acceso a las viviendas promovidas (ANV)
La información de esta guía es general y no reemplaza el asesoramiento de un contador o escribano. Los beneficios dependen de la declaratoria de cada proyecto y de la normativa vigente al momento de la compra.